Projeto de Lei nº 1179/2020 - Impacto nos Aluguéis, Condomínios e contratos em geral.

Denominado Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado – RJET contém regras importantes que trarão solução, ainda que parcial, sobre questões que impactam a sociedade.

Aqui abordaremos os pontos do projeto relativos aos aluguéis, Condomínios e Contratos em geral.

Antes, porém de entrarmos nos pontos específicos de nossa abordagem, é importante estabelecer algumas premissas esclarecedoras trazidas pelo projeto.

Termo Inicial: As disposições previstas no PL se aplicam aos casos e/ou fatos ocorridos a partir do dia 20/03/2020, data em que foi publicado o Decreto Legislativo nº 06 que reconheceu o estado de calamidade pública.

Incidência: Deixa claro no art. 2º que a determinação de suspensão da aplicação de alguma norma nela prevista não implica em revogação ou alteração.

CONTRATOS:

Ø Para os contratos, observa-se que o PL busca distinguir no âmbito contratual as situações regidas pelo Código Civil e submetidas à teoria da imprevisão e aquela submetidas ao CDC que prescinde de fatos imprevisíveis para revisão negocial.

Ø O Código Civil possui mecanismo eficientes que permitem a revisão ou a extinção contratual, tais como: (arts. 6º e 7º caput)

art. 393 CC - O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.

Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.

- (prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior), não terão efeitos jurídicos retroativos;

Art. 317 CC - Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.

Art. 478 CC - Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

Art. 479 CC - A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar eqüitativamente as condições do contrato.

Art. 480 CC - Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.

O que se verifica é que o PL ao fixar termo de incidência inicial como sendo 20/03/2020 e termo final 30/10/2020 ou a cessação da pandemia, busca dar segurança jurídica e evitar judicialização oportunista da pandemia objetivando a liberação das de suas obrigações contratuais, daí temos conclusões importantes:

Irretroatividade: Esclarece que as consequências decorrentes da pandemia Covid 19 não terão efeitos retroativos (art. 6º), portanto, não se aplicará a dívidas anteriores a 20/03/2020.

Imprevisibilidade: Embora a pandemia claramente se enquadre no disposto do art. 393 do CC, não pode ser usada para obstar o cumprimento das obrigações anteriores a ela e não serão considerados fatos imprevisíveis para os fins dos arts. 317, 478, 479 e 480 do CC, (i) o aumento da inflação, (ii) a variação cambial e (iii) a desvalorização ou substituição do padrão monetário (art. 7º), isso porque a jurisprudência já definiu ao longo do Século XX que a inflação, a mudança de moeda e o aumento da taxa de juros, são fatores previsíveis.

Não havendo acordo, caberá ao Poder Judiciário decidir caso a caso de acordo com suas peculiaridades.

ALUGUÉIS:

Ø Com relação aos aluguéis (como também para os consumidores), considerados vulneráveis, a lógica é inversa a aplicada aos contratos em geral;

Legislação especial: o § 1º da do art. 7º aclara que, para fins de CDC e Lei do Inquilinato as variações decorrentes (i) do aumento da inflação, (ii) da variação cambial e (iii) da desvalorização ou substituição do padrão monetário PERMITEM a revisão ou a resolução contratual.

Ø Para as ações de Despejo de imóveis urbano protocoladas a partir de 20/03/2020, não será concedida liminar até 30 de outubro de 2020, para as ações previstas no art. 59, § 1º, inc. I, II, V, VII, VIII e IX, a saber:

I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I);

II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;

V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

VII - o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;

VIII - o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

Como se vê, até o momento, nada há sobre no Projeto de Lei 1179/2020 aprovado pelo Senado sobre:

(i) prorrogação do prazo de pagamento;

(ii) (ii) redução (desconto) ou isenção de pagamento dos aluguéis durante o período de pandemia,

(iii) (iii) possibilidade de rescisão do contrato sem pagamento de multa.

Diante da ausência legislativa sobre esses pontos, reafirmamos, que a melhor saída será o acordo.

A regra de não concessão de liminares até 30 de outubro de 2020, se mantida, evitará apenas, até 30/10/2020, a concessão de liminar, mas não evitará que o despejo, pelo trâmite normal, seja decretado.

Da mesma forma não resolverá a questão do débito locatício pendente, nos levando a nossa fala inicial, o acordo é a melhor solução nesse momento e todos devem ter empatia com o próximo buscando afastar o litígio.

CONDOMÍNIOS:

Ø Para os condomínios, até 30/10/2020, além dos poderes previstos no art. 1348 do CC, competirá ao Síndico: (art. 11)

I - restringir a utilização das áreas comuns para evitar a contaminação do Coronavírus (Covid-19), respeitado o acesso à propriedade exclusiva dos condôminos;

II - restringir ou proibir a realização de reuniões, festividades, uso dos abrigos de veículos por terceiros, inclusive nas áreas de propriedade exclusiva dos condôminos, como medida provisoriamente necessária para evitar a propagação do Coronavírus (Covid-19), vedada qualquer restrição ao uso exclusivo pelos condôminos e pelo possuidor direto de cada unidade;

Parágrafo único - Não se aplicam as restrições e proibições contidas neste artigo para casos de atendimento médico, obras de natureza estrutural ou a realização de benfeitorias necessárias.

Os poderes do Síndico para as limitações previstas reforçam a letra do art. 1334 do CC (auto regulamentação dos condomínios); 1347 (nomeação do Síndico como seu representante) e 1348 II e V (“ii” para em juízo ou não praticar os atos necessários a defesa dos interesses comuns v (diligenciar a conservação e guarda das partes comuns pela prestação de serviços que interessem aos possuidores), portanto, adotar medidas administrativas de interesses comuns para preservação da saúde dos condôminos é obrigação dos Síndicos implícita nos dispositivos legais já citados, mas, agora, explicitadas no PL, dando respaldo aos Síndicos e segurança jurídica na prática de tais atos.

Embora, diante das peculiaridades é perfeitamente possível que o Síndico e Membros do Conselho permaneçam em seus cargos tendo-os por devidamente prorrogados até que a situação se normalize, eis que a administração condominial não pode ficar acéfalo, à deriva.

Também é certo que nos casos em que tal “prorrogação” ocorrer recomenda-se que, na primeira oportunidade, sejam ratificadas em assembleia as decisões tomadas nessa prorrogação de mandato.

Ainda se recomenda que o Síndico, cujo mandato está prestes a vencer ou recentemente vencido, que busque junto ao Poder Judiciário a autorização expressa de prorrogação do seu mandato por ordem liminar.

Concedida liminar o Síndico terá garantida a certeza de sua legitimidade para o exercício de sua gestão administrativa, especialmente frente aos bancos.

Essa possibilidade não é novidade e várias são as notícias que circulam nas mídias sobre liminares concedidas nesse sentido, bastando, para tanto, que o Síndico busque assessoria jurídica adequada e competente.

Ø Quanto as assembleias, aquelas dos arts. 1349 (destituição do síndico) e 1350 (aprovação da dotação orçamentária, prestação de contas e eleição de síndico), até 30/10/2020, em caráter emergencial poderão ocorrer por meios virtuais

Parágrafo único - Não sendo possível a realização de assembleia condominial na forma prevista no caput, os mandatos de síndico vencidos a partir de 20 de março de 2020 ficam prorrogados até 30 de outubro de 2020

A realização de assembleias virtuais já é uma realidade em muitos condomínios, desde que previsto na convenção (art. 1350 CC) ou aprovado em alteração da Convenção em assembleia com voto de 2/3 dos condôminos.

É certo que toda cautela quanto a certificação de que todos os condôminos foram convocados, que realmente são os condôminos os participantes, que as decisões foram discutidas e que a redação da ata esteja de acordo com as deliberações adotadas.

Para isso, há no mercado vários sistemas para realização segura de assembleias virtuais, mas há que se tomar cuidados com eventuais improvisos.

Essa metodologia se equipara aos atos assembleares das sociedades por ações (S/A), instituída pela Lei 12.341/2011 (art. 121-parágrafo único), reguladas e fiscalizadas pela CVM.

Pode-se se dizer que as assembleias não são totalmente on line, mas sim, híbridas, pois, geralmente os votos on line ocorrem entre a data da publicação do edital até um dia antes da assembleia. Assim, na data previamente designada, haverá a “assembleia física” normalmente onde os participantes farão as discussões dos temas propostos e tomada de deliberações normalmente.

Há que se ter muita cautela, mesmo que a lei seja aprovada permitindo a realização de assembleias virtuais, para que, ao depois, não ocorram pedidos judiciais de cancelamento de assembleias.

Necessário enfatizar que se trata de regime jurídico transitório, assim, se decidido pela assembleia virtual, nesse momento específico, recomenda-se sejam as decisões ratificadas em assembleia presencial.

De todo modo, a decisão pela não realização de assembleia virtual, nos casos não previstos previamente nas convenções, encontra solução no parágrafo único do art. 12, posto o mandato do síndico será prorrogado até 30/10/2020, permanecendo a obrigatoriedade da prestação de contas.

Como se vê, caso o PL 1179/2020 tal como está redigido seja convertido em Lei, sendo que passou pelo Senado, seguiu para Câmara e após dependerá de sanção Presidencial, temos que:

- Para os contratos em geral regidos pelo Código Civil a Teoria da Imprevisão calcada na pandemia, embora aplicada, não pode fundar-se no (i) o aumento da inflação, (ii) a variação cambial e (iii) a desvalorização ou substituição do padrão monetário (art. 7º);

- Para os contratos de locação, tal qual como para as relações consumo, dada a vulnerabilidade implícita, aplica-se a imprevisão calcada na (i) o aumento da inflação, (ii) a variação cambial e (iii) a desvalorização ou substituição do padrão monetário (art. 7º);

- Para o Condomínios, legitima os poderes do Síndico para as restrições necessárias a utilização das áreas comuns; o impedimento para realização de assembleias; possibilitando temos como opções (i) realização de assembleias virtuais e (ii) prorrogação automáticas dos mandatos até 30/10/2020.

Por fim, a análise legislativa reconhece que a pandemia Convid-19 “... não pode ser utilizada para cumprimento de obrigações firmadas em contratos anteriores a 20 de março”, que não deve ser utilizado para equacionar dívidas passadas “... favorecendo-se comportamentos oportunistas em tempos de crise”.

Revela que o acordo é o melhor caminho e que traz efetividade às partes e que, qualquer que seja o caminho escolhido, só uma consultoria jurídica adequada trará resultados eficientes.