Venda de Imóveis: Economize no Pagamento do ITBI

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, mais conhecido pela sigla ITBI, é um tributo de âmbito municipal que deve ser pago sempre que ocorre uma transferência imobiliária, tanto é que o processo de compra só é devidamente oficializado após a quitação do referido imposto.

Com previsão no art. 156, II da Constituição Federal brasileira, o ITBI somente é cobrado quando a transmissão da posse do imóvel envolve pessoas vivas. Isto, porque quando a transmissão acontece em razão da morte ou, até mesmo, de doação, o imposto devido é o ITCMD sigla para o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação.

Uma das principais características do ITBI é que não existe valor fixo a ser cobrado por este tributo. Sendo assim, por ser um tributo municipal, o entendimento firmado nos artigos 35 a 42 do Código Tributário Nacional é que as prefeituras possuem autonomia para fixar as regras que versam sobre a cobrança deste imposto. Deste modo, cada cidade determina o valor da alíquota que será usada como base de cálculo. Nos grandes centros urbanos, por exemplo, as taxas podem variar de 2% a 3%.

Apesar disso, a utilização da base de cálculo para este tributo ainda gera muitas controvérsias. Isto, porque, muito embora, o artigo 38 do Código Tributário Nacional fixe o entendimento de que a base de cálculo a ser utilizada para o ITBI deve ser o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, o conceito de valor venal ainda implica interpretações distintas. Das três grandes possibilidades, se extrai que o valor venal está vinculado àquele especificado no IPTU, àquele utilizado como referência para fins de ITBI ou, mesmo, o valor real de negociação.

Considerando as duas primeiras possibilidades acima destacadas, o que se observa é uma clara dissociação de referências, porque, mesmo que ambas busquem conceituar valor venal, trabalham em pontas extremas de seus conceitos. Afinal, adotar critérios diferentes de base de cálculo para IPTU e ITBI seria uma clara violação ao Princípio da Universalização dos Tributos, uma vez que o conceito de valor venal deve ser único.

Já a última possibilidade, ou seja, a conceituação de valor venal como valor real de negociação parece ser a que mais se aproxima da essência do artigo 38 já mencionado, vez que este conceito é capaz de balizar a aplicação da base de cálculo do ITBI.

Dessa forma, para aplicação do ITBI, deve ser considerado o valor venal constante no IPTU ou o valor de negociação, o que for maior.

Tanto é que, conforme entendimento pacificado do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o valor venal é uma grandeza que não se confunde, necessariamente, com aquela indicada no IPTU, podendo ser readequada conforme valor de negociação do bem.

Isto, porque seria inviável o fisco municipal avaliar individualmente todos os imóveis localizados em seu território para lançar o IPTU. Para que isso aconteça, os municípios adotam as plantas genéricas. Nestas plantas, os valores são baseados em preços médios do metro quadrado por região e, consequentemente, tais valores podem

ficar abaixo da média, seja por causa da complexidade de sua elaboração ou porque não são refeitas todos os anos.

A título de exemplo, é possível trazer os seguintes números:

Supondo, inicialmente, que determinado imóvel tem valor venal fixado em IPTU de R$ 102.000,00. Passados alguns meses, opta-se pela transmissão do referido bem. Sendo assim, constata-se que o valor venal de referência é R$ 144.500,00, ou seja, um aumento da base de cálculo de R$ 42.500,00, representando um aumento da base de cálculo de, aproximadamente, 40%.

Neste raciocínio, aplicando-se uma alíquota base de 3% sobre R$ 102.000,00, por exemplo, tem-se que, considerando o valor venal constante no IPTU, o valor a ser pago a título de ITBI é de R$ 3.060,00.

Já quando se considera o valor venal de referência de R$ 144.500,00, o pagamento deste tributo de 3% ficará em R$ 4.335,00, ou seja, um “aumento” no valor do ITBI a pagar também em cerca de 40%

Resumindo:

3% de ITBI sobre o valor venal de R$ 102.000,00 = R$ 3.060,00

3% de ITBI sobre o valor venal de referência de R$ 144.500,00 = R$ 4.335,00

Desta maneira, a fixação da base de cálculo do ITBI deve ser feita levando em consideração os critérios materiais e principiológicos do Direito Tributário, conforme descrito anteriormente. Assim, é possível se alcançar a correta incidência deste tributo pagando o valor justo e “economizando” quando do pagamento do ITBI.

NR Souza Lima – Sociedade de Advogados.

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